La nueva ley de alquileres en RD

Rafael  Ramirez Medina

La República Dominicana está a las puertas de aprobar una nueva Ley de Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucios, destinada a reemplazar una legislación que data de 1958. Esta reforma es urgente y necesaria.

La transformación del mercado inmobiliario, la acelerada urbanización y la imperiosa necesidad de proteger tanto a inquilinos como a propietarios justifican plenamente una nueva normativa.

Sin embargo, como toda ley que busca equilibrar intereses contrapuestos, este proyecto presenta virtudes que deben ser reconocidas y fallas que, de no corregirse, podrían generar efectos adversos tanto económicos como sociales.

La propuesta legislativa introduce mejoras significativas. Establece límites razonables a los depósitos exigidos, reduciendo a un máximo de dos mensualidades y disponiendo que estos sean gestionados por entidades financieras, lo que garantiza una mayor transparencia. 

Además, se introduce un registro obligatorio de contratos en el Ministerio de la Vivienda y Edificaciones (MIVIED) y una distribución equitativa de los gastos legales, que ahora deberán ser compartidos por ambas partes.

Uno de los avances más sobresalientes es la judicialización rápida del proceso de desahucio, mediante la creación de una jurisdicción especializada que deberá emitir fallos en un plazo de 30 a 60 días. Esta medida busca poner fin a los largos y engorrosos procesos que afectaban tanto a propietarios como a inquilinos.

A su vez, se penaliza el desalojo forzoso sin orden judicial, protegiendo al inquilino de actuaciones arbitrarias. La ley también prohíbe la discriminación por razones de nacionalidad, credo, raza o clase social, lo que la alinea con los principios constitucionales de igualdad y dignidad humana.

A pesar de las bondades de esta nueva ley, existen fallos que podrían mermar su efectividad, el proyecto presenta importantes debilidades que podrían debilitar su aplicación y producir consecuencias no deseadas como, penalización excesiva al propietario.

La posibilidad de imponer penas de hasta cinco años de prisión a un propietario que realice un desalojo fuera del marco judicial puede resultar desproporcionada. Esta disposición podría generar temor e inseguridad jurídica, especialmente entre pequeños propietarios que dependen del alquiler para complementar sus ingresos.

No se contemplan incentivos fiscales ni mecanismos de compensación para los propietarios que registren sus contratos, lo cual desalienta la formalización del mercado y perpetúa el fenómeno del alquiler informal.

Ambigüedad en procedimientos clave

El proyecto contempla la figura del embargo retentivo en caso de mora, pero sin una reglamentación clara. Esto podría prestarse a arbitrariedades, sobre todo si no se definen los límites, condiciones y procesos que garanticen el debido proceso, no establece un índice de referencia o tope máximo para los aumentos anuales de renta, lo que abre la puerta a incrementos discrecionales, especialmente en zonas de alta demanda urbana.

El proyecto trata por igual los contratos de vivienda, comerciales, turísticos y otros tipos de arrendamiento. Esta omisión ignora las especificidades de cada modalidad, generando un marco legal que puede resultar demasiado generalista. Además observo poca claridad institucional, aunque se menciona una entidad supervisora o comisión reguladora, no se define con claridad su estructura, presupuesto, mecanismos de mediación o capacidad sancionadora. Su ausencia efectiva podría poner en peligro la operatividad real de la ley.

La nueva ley de alquileres representa un avance sustancial en términos de derechos, formalización y regulación del mercado inmobiliario. No obstante, debe aspirar a más que solo establecer controles, debe fomentar la confianza, la equidad y el respeto mutuo entre propietarios e inquilinos.

Una legislación moderna no puede proteger a uno sacrificando injustamente al otro. Debe encontrar un punto de balance donde el derecho a la vivienda y el respeto a la propiedad privada coexistan de manera armoniosa y sostenible, no basta con tener una nueva ley. Es necesario que sea una buena ley, coherente con la realidad del país y diseñada para promover un mercado de alquiler más justo, formal, transparente y funcional.